COMPRARE IMMOBILE ALL’ASTA ATTENTI LEGGETE!!

COMPRARE IMMOBILE ALL’ASTA ATTENTI LEGGETE!! IMMOBILI ASTA 

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• Nell’ambito della fase della vendita forzata (che inizia con l’ordinanza con cui si stabiliscono le modalità e la data della vendita), l’aggiudicazione definitiva a seguito di incanto non determina il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile sottoposto ad esecuzione in favore dell’aggiudicatario ma è volta a solo designare il soggetto in favore del quale, condizionatamente al versamento del prezzo entro il termine fissato nell’ordinanza che ha disposto la vendita, va emesso il decreto di trasferimento. IMMOBILI ASTA 

• L’effetto di trasferimento della proprietà del bene già oggetto di aggiudicazione definitiva è infatti determinato dal decreto di assegnazione, che realizza il passaggio dal debitore all’aggiudicatario della proprietà del bene oggetto dell’esecuzione immobiliare. E infatti, in caso mancato versamento del prezzo, l’aggiudicatario non è esposto all’azione d’inadempimento bensì alla declaratoria di decadenza. IMMOBILI ASTA 

• [3] Cass. sent. n. 14765/2014: “Nella vendita forzata, l’applicabilità delle norme del contratto di vendita, non incompatibili con la natura dell’espropriazione forzata, riguarda anche l’art. 1477 cod. civ., concernente l’obbligo di consegna della cosa da parte del venditore, ivi compresi gli accessori, le pertinenze ed i frutti dal giorno della vendita”.

• [4] Cass. sent. n. 5581/2013: “La contestazione sulla regolarità formale dell’atto di aggiudicazione di un bene immobile deve essere fatta tempestivamente valere, come previsto dall’art. 617 c.p.c., entro cinque (ora venti) giorni dal “compimento dell’atto”, che coincide con il momento in cui l’esistenza dell’atto è resa palese alle parti del processo esecutivo”.

• [5] Art. 605 e ss. cod. proc. civ. IMMOBILI ASTA 

• [6] Semprechè non possieda o detenga il bene per un titolo già opponibile al creditore pignorante, e quindi all’aggiudicatario: cfr., da ultimo, Cass. sent. n. 18179/2007; nonchè Cass. sent. n. 3024/1986, n. 6038/1995, n. 12174/1998, n. 15268/2006.

• [7] Cass. sent. n. 8571/2013; n. 3223/2011; n. 3223/2011; n. 827/2006; n. 13630/2001; v. pure, da ultimo, Cass. sent. n. 14222/2012.

• [8] Trib. Pisa sent. n. 107 del 26.01.2015. IMMOBILI ASTA 

• [9] La funzione “compensativa” di detti interessi ha indotto le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass. sent. n. 1712/95) a ritenere che gli interessi in adesione alla pronuncia della Suprema Corte (Cass. S.U. sent. del 17.12.1995) si stabiliscono, al fine di compensare il lucro cessante da ritardato pagamento nella misura legale sulla minor somma corrispondente a quella liquidata all’attualità (ottenuta dividendo detta somma per il coeff. ISTAT relativo alla data del fatto per il danno non patrimoniale ovvero dalla data degli esborsi o delle perdite o dalla ctu per le altre somme), via via annualmente rivalutata sulla base degli indici ISTAT dalle date indicate a quella della sentenza, con esclusione degli interessi sugli interessi legali.

Cass. Pen. 19.6.2007, n. 23754 occupandosi del caso in cui un soggetto aveva asportato dall’immobile pignorato gli infissi, i termosifoni, i pavimenti, la porta blindata, la caldaia, i pannelli in cartongesso di tamponamento, una pergola pompeiana ed una vasca idromassaggio,

ha ritenuto che questi beni, in forza della previsione di cui all’art. 2912 c.c., dovevano ritenersi ricompresi nel pignoramento, indentificando nelle pertinenze ed accessori “tutto ciò che concorre a definire il valore economico del bene esecutato”, identificando, in particolare, negli accessori “sia le accessioni in senso tecnico, caratterizzate da una unione materiale con la cosa principale (piantagioni, costruzioni), sia quei beni che, pur conservando la loro individualità, sono collegati a quello principale da un rapporto tanto di natura soggettiva, determinato dalla volontà del titolare del bene, quanto di natura oggettiva conseguente alla destinazione funzionale che li caratterizza e che ne fa strumento a servizio del bene cui accedono”. La mancata indicazione espressa, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi catastali propri, esclusivi ed univoci, di una pertinenza, a fronte dell’espressa indicazione di quelli, diversi e distinti, di altri beni, integra, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell’oggetto o nel quadro “D” della nota meccanizzata), una diversa risultanza dell’atto di pignoramento e della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ.

(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11272 del 21 maggio 2014)

Cass. civ. n. 4378/2012 IMMOBILI ASTA 

In tema di esecuzione forzata, gli arredi e le suppellettili di un immobile non costituiscono di norma pertinenze dello stesso e non sono, perciò, ricompresi nel pignoramento di quest’ultimo.

(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4378 del 20 marzo 2012)

Cass. civ. n. 8298/2011 IMMOBILI ASTA 

In tema di esecuzione, quando sia autorizzata l’occupazione dell’immobile pignorato da parte di uno solo dei comproprietari senza il consenso degli altri, il regolamento dei rapporti tra i comproprietari resta estraneo alla procedura esecutiva; ne consegue che il pignoramento dell’immobile in comproprietà non determina l’estensione del vincolo, ai sensi dell’art. 2912 c.c.. anche sull’indennità di occupazione dovuta dal comproprietario occupante nei confronti degli altri, poiché detta indennità non può essere considerata un frutto dell’immobile pignorato, essendo, invece, un indennizzo finalizzato a perequare la posizione del comproprietario escluso dal godimento del bene stesso.

(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8298 del 12 aprile 2011)

Cass. civ. n. 3359/2011 IMMOBILI ASTA 

In tema di pignoramento immobiliare, la corte che sia legata alla “res” principale da un vincolo di pertinenzialità desumibile dalla funzione esclusivamente servente l’immobile oggetto di espropriazione costituisce con questo una “unicum” inscindibile, sicché deve ritenersi compresa nell’atto di pignoramento anche in assenza di una sua specifica menzione. (Principio espresso ai sensi dell’art. 360 bis, n. 1, c.p.c.).

(Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 3359 del 11 febbraio 2011)

1. Cass. civ. n. 267/2011 IMMOBILI ASTA 

2. Tra i frutti e le rendite dell’immobile pignorato, cui il pignoramento si estende ai sensi dell’art. 2912 c.c., rientrano non solo i canoni di locazione, ma anche il risarcimento del danno dovuto dal conduttore per la ritardata riconsegna dell’immobile.

3. (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 267 del 7 gennaio 2011)

4. Cass. civ. n. 14863/2000

5. L’identificazione del bene pignorato, in base agli elementi obiettivi contenuti negli atti della procedura espropriativa, non esclude l’applicabilità dell’art. 2912 c.c., in virtù del quale il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze ed i frutti della cosa pignorata, qualora la descrizione del bene stesso non contenga elementi tali da far ritenere che, in sede di vendita, si sia inteso escludere la suddetta estensione. Pertanto, anche il terreno che circonda un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato, in concrete circostanze può essere considerato come una cosa unica con lo stesso bene pignorato, al pari delle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione.

Sempre secondo la Corte di Cassazione (n. 4378 del 20.3.2012) non costituiscono invece pertinenze le suppellettili, gli arredi ed i mobili che riguardano esclusivamente la persona del titolare, a meno che non siano destinati in modo durevole all’ornamento dell’immobile.

A mente art 2922 c.c., a mente del quale “nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta”.

Questa previsione, che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l’ipotesi di consegna di “aliud pro alio”, configurabile, invece, se il bene aggiudicato:

1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita;

2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;

Nel caso di perdita o di danneggiamento della cosa venduta successivo all’aggiudicazione, anteriore all’emissione del decreto di trasferimento, il debitore è tenuto al risarcimento del danno subito dal creditore in conseguenza dell’inadempimento, se non prova che esso è stato determinato da prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

Così ha stabilito la Corte di Cassazione, Sezione Terza, Rel. Dott. Luigi Alessandro Scarano, con la sentenza n. 14765 del 12 febbraio 2014, con cui è stato rigettato il ricorso proposto dagli aggiudicatari provvisori condannati in appello al pagamento dei danni da essi cagionati all’immobile pignorato a favore dell’aggiudicatario definitivo.

Con la decisione in esame, la Corte, ribadendo la sostanziale difformità tra la vendita forzata e la vendita quale atto di autonomia privata, in ragione dell’inconfigurabilità della formazione di un consenso tra l’offerente e il giudice, ha confermato il principio secondo il quale possono ritenersi applicabili alla vendita forzata le norme disciplinanti il contratto di vendita non incompatibili con la sua natura ed in particolare l’art.1477 c.c., disciplinante l’obbligo del venditore di consegna della cosa nello stato in cui si trova al momento della vendita, con gli accessori, le pertinenze e i frutti ad essa relativi (salvo che questi, siano stati espressamente esclusi dall’immobile aggiudicato ovvero siano stati considerati ad esso non inerenti: v. Cass., 17/2/1995, n. 1730; Cass., 7/6/1982, n. 345; Cass., 16/2/1968, n. 549).

In ottemperanza a tale principio, il proprietario esecutato ovvero il terzo in possesso della cosa pignorata è tenuto alla custodia e conservazione del bene oggetto di aggiudicazione in virtù degli obblighi di diligenza e buona fede su di essi incombenti e tanto al fine di assicurare la piena corrispondenza tra la cosa sulla quale è caduta la volontà dell’aggiudicatario, che acquista uno ius ad rem sospensivamente condizionato al versamento del prezzo, e la cosa venduta. 

Da ciò consegue che in caso di perdita o di danneggiamento della cosa venduta successivo all’aggiudicazione ma anteriore all’emissione del decreto di trasferimento il debitore ovvero il possessore del pignorato è tenuto al risarcimento del danno subito in conseguenza dell’inadempimento se non prova che esso è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

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Così ricostruito il panorama normativo e giurisprudenziale di riferimento, riteniamo che nel caso da lei prospettato nessuno dei beni indicati possa essere asportato.

Venendo ai mezzi di tutela preventiva azionabili, osserviamo che purtroppo i mezzi a disposizione non sono molti, poiché per quanto il custode possa essere solerte nell’eseguire la liberazione dell’immobile, un occupante male intenzionato potrebbe comunque compiere atti di asportazione e danneggiamento.

L’unica precauzione forse praticabile è quella di stipulare un contratto di assicurazione, sperando di individuare una compagnia disposta a farlo.

Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l’offerente ed il giudice, produttivo dell’effetto transattivo, essendo l’atto di autonomia privata incompatibile con l’esercizio della funzione giurisdizionale, l’offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell’atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell’espropriazione forzata, quale l’art. 1477 cod.civ. concernente l’obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo “ius ad rem” (pur condizionato al versamento del prezzo), che l’aggiudicatario acquista all’esito dell'”iter”esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l’oggetto della volontà dell’aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l’aggiudicatario lamenti che l’immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell’aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull’adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso” (negli stessi termini, più recentemente, Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Tuttavia, affinché il custode sia chiamato a rispondere è necessario che egli possa esercitare di fatto un potere di controllo sul bene, (potere che viene meno allorquando il debitore permane nella disponibilità del fabbricato). In questi casi ci sembra corretta la prevalente opinione dottrinaria, secondo la quale i danni arrecati all’immobile dal debitore che occupi il medesimo non possono ascriversi alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile il capo a questi una condotta esigibile, capace di evitarli. Detto altrimenti, è difficile ipotizzare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l’immobile, lo danneggi.

Questi concetti sono stati più volte espressi dalla Corte di Cassazione in tema di locazione, laddove si è affermato ad esempio che “poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità”. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d’acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015).

Venendo alla possibilità di chiedere ed ottenere ristoro in seno alla procedura esecutiva, occorre svolgere le seguenti considerazioni.

Ai sensi dell’art. 2922 c.c., nella vendita esecutiva trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.

Questa previsione, che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l’ipotesi di consegna di “aliud pro alio”, configurabile, invece, se il bene aggiudicato:

1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita;

2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;

3. oppure ancora quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all’uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l’offerta di acquisto.

Quindi, per ottenere la riduzione del prezzo o la risoluzione della vendita occorrerebbe dimostrare che i danni sono talmente ingenti da compromettere del tutto la destinazione all’uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l’offerta di acquisto.

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Originally posted 2019-08-10 18:00:37.